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Der Immobilienkauf in Spanien als Ausländer ist im Grundsatz unkompliziert — es gibt keine Beschränkung für ausländisches Eigentum, weder für EU- noch für Nicht-EU-Bürger. Der Ablauf enthält jedoch mehrere spanische Besonderheiten, die internationale Käufer häufig überraschen: einen privaten Anzahlungsvertrag mit echten finanziellen Konsequenzen, ein öffentliches Register, das vor jeder Unterschrift geprüft werden muss, und eine Steuerlast, die davon abhängt, ob die Immobilie neu gebaut oder gebraucht ist.
Diese Checkliste führt Sie Schritt für Schritt durch den gesamten Prozess — vom ersten Dokument, das Sie benötigen (die NIE), bis zur Eintragung der Immobilie auf Ihren Namen, inklusive der 2026 geltenden Steuersätze in Andalusien und dem, was ein Immobilienkauf als Nicht-Resident tatsächlich bewirkt — und was nicht.
Ein typischer Kauf in Andalusien dauert sechs bis zwölf Wochen bei einer unkomplizierten Bestandsimmobilie, länger bei Finanzierung, Erbschaft oder Kauf vom Plan. Die Reihenfolge ist wichtig:
Die NIE (Número de Identificación de Extranjero) ist für jeden steuerlichen, notariellen und registerrechtlichen Schritt beim Immobilienkauf in Spanien zwingend erforderlich — ohne sie können Sie weder eine Urkunde unterzeichnen, noch Steuern zahlen oder bestimmte Bankkonten eröffnen. Sie wird mit dem Formular EX-15 und der Gebührenerklärung model 790 (Code 012) beantragt — in Spanien, bei einem spanischen Konsulat in Ihrem Heimatland, oder über einen bevollmächtigten Vertreter. Die Bearbeitungszeiten variieren stark je nach Provinz und Saison, weshalb ein möglichst früher Antrag ratsam ist — idealerweise, bevor Sie ernsthaft mit Besichtigungen beginnen.
Dies ist der Schritt, der von Käufern, die den Prozess allein abwickeln, am häufigsten übersprungen oder zu schnell durchgeführt wird — und genau hier entstehen die ernsthaften Probleme. Bevor über eine kleine Reservierung hinaus Geld fließt, sollte Ihr Anwalt Folgendes bestätigen:
Sobald die Due Diligence abgeschlossen ist, unterzeichnen Käufer und Verkäufer in der Regel einen privaten Arras-Vertrag, noch bevor sie zum Notar gehen — und dieser ist rechtlich bindend, keine reine Formalität. Bei arras penitenciales (der häufigsten Form) kann jede Partei zurücktreten: Der Käufer verliert die Anzahlung, oder der Verkäufer muss sie in doppelter Höhe zurückzahlen. Bei arras confirmatorias oder penales zieht ein Rücktritt zusätzlichen Schadensersatz nach sich. Der Vertrag sollte den Preis, das Datum der Beurkundung, den Umgang mit einer Finanzierungsabsage sowie die Kostenverteilung festlegen — ihn vor Unterschrift prüfen zu lassen, ist eine der wertvollsten Leistungen eines Anwalts im gesamten Prozess.
Kalkulieren Sie zusätzlich 10-13 % über dem Kaufpreis für Steuern und Nebenkosten ein. Die Steuer selbst hängt davon ab, ob die Immobilie gebraucht oder neu gebaut ist:
Kaufen Sie von einem Verkäufer, der nicht in Spanien ansässig ist, sind Sie als Käufer gesetzlich verpflichtet, 3 % des Kaufpreises einzubehalten und direkt über das Formular model 211 innerhalb eines Monats nach Beurkundung an die Steuerbehörde abzuführen — das schützt Sie vor einem nicht deklarierten Veräußerungsgewinn des Verkäufers, und ein Versäumnis kann Sie persönlich für diesen Betrag haftbar machen.
Über den oben genannten 3-%-Einbehalt hinaus dauern Transaktionen mit einem nicht in Spanien ansässigen Verkäufer häufig länger, weil dessen eigene steuerliche Pflichten (Veräußerungsgewinn, teilweise auch plusvalía municipal) mit dem Verkauf abgestimmt werden müssen. Es lohnt sich, den steuerlichen Wohnsitz des Verkäufers schon früh in der Due Diligence zu klären, da dies sowohl den Papierkram als auch den Zeitplan beeinflusst — und auch, wie der Arras-Vertrag selbst formuliert werden sollte.
Nein — und das ist eines der häufigsten Missverständnisse unter ausländischen Käufern. Das Aufenthaltsprogramm über Investitionen (die "Golden Visa") wurde am 3. April 2025 durch das Organgesetz 1/2025 abgeschafft; der Kauf einer Immobilie, unabhängig vom Preis, berechtigt nicht mehr zu einem Aufenthaltstitel. Wer die Golden Visa bereits vor diesem Datum besaß, behält den Status gemäß Übergangsregelungen, neue Anträge werden jedoch nicht mehr angenommen. Wenn ein Aufenthaltsrecht Teil Ihres Plans ist, muss es auf einem anderen Weg beantragt werden — nicht-lukratives Visum, Arbeitserlaubnis oder ein anderer Weg, vollständig unabhängig vom Immobilienkauf.
Möglicherweise haben Sie auch Schlagzeilen zu einer vorgeschlagenen 100-Prozent-Steuer auf Immobilienkäufe durch nicht in der EU ansässige, nicht ortsansässige Käufer gesehen. Zum heutigen Zeitpunkt handelt es sich dabei um einen politischen Vorschlag in öffentlicher Debatte — er wurde nicht vom Kongress verabschiedet und ist nicht Teil des geltenden Rechts. Wir verfolgen das Thema aufmerksam und aktualisieren diese Checkliste umgehend, sollte sich daran etwas ändern — es besteht jedoch kein Grund, einen Kauf wegen einer Maßnahme aufzuschieben, die es noch gar nicht gibt.
Kann ein Bürger außerhalb der EU eine Immobilie in Spanien kaufen?
Ja. Spanien schränkt den Kauf von Wohnimmobilien nicht nach Staatsangehörigkeit ein — der Ablauf ist für Käufer aus der EU und außerhalb der EU identisch, abgesehen von den besonderen Regeln, die gelten, wenn der Verkäufer (nicht der Käufer) nicht in Spanien ansässig ist.
Benötige ich ein spanisches Bankkonto?
In der Praxis ja — für die Anzahlung, die Restzahlung und später für die Lastschrift von IBI, Gemeinschaftskosten und Nebenkosten. Die Eröffnung ist in der Regel mit NIE und Reisepass möglich und lässt sich oft schon vor der Anreise organisieren.
Was passiert, wenn der Arras-Vertrag platzt, weil meine Finanzierung abgelehnt wird?
Genau deshalb ist die Finanzierungsklausel im Arras-Vertrag so wichtig — gut formuliert, erlaubt sie Ihnen, die Anzahlung zurückzuerhalten, wenn die Finanzierung tatsächlich aus Gründen scheitert, die außerhalb Ihrer Kontrolle liegen, statt sie nach den üblichen Rücktrittsbedingungen zu verlieren.
Der Immobilienkauf in Spanien ist sicher und rechtlich gut abgesichert — das Risiko entsteht fast immer durch einen übersprungenen Schritt, nicht durch das System selbst. Bei Sánchez Solicitors übernehmen wir den gesamten Prozess für ausländische Käufer an der Costa del Sol: NIE-Antrag, Due Diligence im Grundbuchamt, Prüfung des Arras-Vertrags, Vertretung beim Notar und Eintragung — damit nichts unterschrieben wird, ohne vorher geprüft worden zu sein.
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