Rechtliches Anliegen? Wir antworten in weniger als 48 Std.
Kontakt aufnehmen
Mo–Do 8:30–17:00 · Fr 8:30–14:30 · Jul–Aug 8:30–15:30
Rechtsgebiete
Immobilien
Für Expats
Privatrecht
Unternehmen & Steuern
Büros
Die Fallstricke beim Immobilienkauf in Spanien sind bei der Besichtigung selten zu erkennen. Die Terrasse liegt in der Sonne, der Makler ist freundlich und der Preis wirkt stimmig, während die eigentlichen Probleme in Registern, Akten der Gemeinde und Protokollen der Eigentümergemeinschaft stecken, die niemand eingesehen hat. Eine Belastung im Grundbuch, ein ohne Genehmigung errichteter Anbau oder einige Jahre unbezahlter Gemeinschaftskosten können aus einem Schnäppchen ein rechtliches und finanzielles Problem machen, das mit Ihrer Unterschrift zu Ihrem wird.
Dieser Leitfaden geht acht Warnsignale durch, von Belastungen und Eigentumsproblemen über Baugenehmigungen, Zahlungen beim Neubau und Ferienvermietungsversprechen bis zu Bargeldforderungen, und erklärt, welches Dokument jede Frage beantwortet. Er gibt den Stand des spanischen Rechts im Oktober 2026 wieder und konzentriert sich auf Andalucía und die Costa del Sol. Es sind allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung für einen konkreten Kauf.
Beginnen Sie mit der nota simple, dem kurzen Auszug aus dem Grundbuch (Registro de la Propiedad), der zeigt, wer als Eigentümer eingetragen ist und welche Lasten auf der Immobilie liegen. Fordern Sie sie an, bevor Sie eine Anzahlung leisten. Sie ist schnell zu bekommen und sagt Ihnen das Wichtigste über den Rechtstitel.
Warnsignal 1: Belastungen, Hypotheken oder Pfändungen. Eine Hypothek, eine gerichtliche Pfändung oder eine im Grundbuch eingetragene Steuerschuld verschwindet nicht dadurch, dass die Immobilie verkauft wird. Wird sie nicht gelöscht, kaufen Sie die Immobilie mit der Belastung. Eine Hypothek wird normalerweise bei der Übergabe mit einem Teil des Kaufpreises gelöscht, und Ihr Anwalt sollte diesen Ablauf vor der Unterschrift schriftlich mit der Bank des Verkäufers vereinbaren.
Warnsignal 2: Der Verkäufer ist nicht der alleinige Eigentümer. Prüfen Sie, ob die verkaufende Person als Eigentümer eingetragen ist. Typische Probleme sind eine Erbschaft, die nie auf den Namen des Erben eingetragen wurde, Miteigentümer, die dem Verkauf nicht zugestimmt haben, und eine Familienwohnung, die nur ein Ehegatte verkauft. Nach Artikel 1320 des Código Civil ist für die Verfügung über die Familienwohnung die Zustimmung beider Ehegatten erforderlich, auch wenn sie nur einem von beiden gehört. Unterschreibt der Verkäufer über eine Vollmacht, prüfen Sie, ob sie gültig und aktuell ist und den Verkauf abdeckt.
Anbauten, geschlossene Terrassen, Pools und sogar ganze Häuser ohne Baugenehmigung sind an der Costa del Sol verbreitet, und der Verkäufer weiß es möglicherweise tatsächlich nicht. In Andalucía beträgt die allgemeine Frist, innerhalb der die Verwaltung die Wiederherstellung der städtebaulichen Legalität anordnen kann, sechs Jahre ab der vollständigen Fertigstellung der Arbeiten, nach dem regionalen Bodengesetz (LISTA, Ley 7/2021) und seiner Verordnung. Das Gesetz nennt Ausnahmen, in denen die Verwaltung jederzeit tätig werden kann, ein lange bestehendes Gebäude ist also nicht automatisch sicher.
Ist die Frist abgelaufen, gilt ein Gebäude ohne Genehmigung normalerweise als „asimilado a fuera de ordenación“ (AFO), ein Status, der einschränkt, was Sie bauen oder verändern dürfen. Verlangen Sie die Baugenehmigung und die licencia de primera ocupación, vergleichen Sie die eingetragene Beschreibung mit dem, was Sie sehen, und lassen Sie die Immobilie von einem Techniker vermessen, wenn die Fläche größer wirkt als in den Unterlagen. Ist der Status unklar, fragen Sie die Gemeinde schriftlich und kalkulieren Sie das Risiko ein oder verzichten Sie auf den Kauf.
Das Grundbuch beschreibt die rechtliche Immobilie, der Kataster das, was die Steuerbehörden für vorhanden halten. Beide sollten übereinstimmen, tun es aber oft nicht: eine andere Fläche, ein Pool, der in einem von beiden fehlt, eine verschobene Grundstücksgrenze. Das Katastergesetz verlangt, dass die beschreibende und grafische Katasterbescheinigung in die öffentlichen Urkunden über Eigentumsübertragungen aufgenommen wird, und der Notar fragt die Parteien, ob sie mit der tatsächlichen Immobilie übereinstimmt. Eine Abweichung, die Sie vor dem Notar bemerken, können Sie vor der Unterschrift lösen. Eine, die Sie später entdecken, ist Ihre.
Bei Immobilien in Meeresnähe kommt das Küstengesetz (Ley 22/1988) hinzu. Die Schutzdienstbarkeit erstreckt sich 100 Meter landeinwärts ab der Innengrenze des Ufers und kann auf bis zu 200 Meter erweitert werden, und in diesem Streifen sind neue Wohngebäude verboten. In Gebieten, die bereits bebaut waren, beträgt der Streifen in der Regel 20 Meter. Fragen Sie, ob das Grundstück vom öffentlichen Küstengebiet oder von einem Verfahren zur Grenzfestlegung (deslinde) betroffen ist, und verlassen Sie sich nicht auf die Aussage eines Maklers, das Haus liege „außerhalb der Küstenzone“.
In einem Gebäude oder einer Wohnanlage mit Wohnungseigentum folgen die Schulden der Immobilie. Nach Artikel 9.1.e des Wohnungseigentumsgesetzes (Ley de Propiedad Horizontal) haftet der Käufer mit der Immobilie selbst für die Gemeinschaftsschulden der Vorbesitzer, und zwar bis zum unbezahlten Teil des laufenden Jahres und der drei vorangegangenen Kalenderjahre. Der Verkäufer muss in der Urkunde erklären, dass er auf dem aktuellen Stand ist, oder angeben, was er schuldet, und die Schuldenbescheinigung des Verwalters vorlegen. Ohne sie darf der Notar die Urkunde nicht beurkunden, es sei denn, Sie verzichten ausdrücklich darauf. Der Sekretär der Gemeinschaft stellt die Bescheinigung innerhalb von sieben Kalendertagen aus, fordern Sie sie also früh an.
Fragen Sie auch nach bereits beschlossenen Sonderumlagen (derramas) für Arbeiten. Der Wortlaut des Gesetzes spricht von allgemeinen Kosten, regeln Sie daher im Vertrag, wer eine bereits beschlossene derrama zahlt, und verlangen Sie die letzten Protokolle und die Abrechnung der Gemeinschaft. Fordern Sie außerdem die letzte IBI-Quittung an, um zu bestätigen, dass die kommunale Grundsteuer bezahlt ist.
Wer eine noch nicht gebaute Immobilie kauft, zahlt den Bauträger, bevor er etwas in der Hand hat. Das Gesetz schützt diese Anzahlungen. Ab der Erteilung der Baugenehmigung muss der Bauträger die Rückzahlung Ihres Geldes samt gesetzlichen Zinsen garantieren, falls die Arbeiten nicht beginnen oder nicht rechtzeitig fertig werden, durch eine Kautionsversicherung oder eine Bankgarantie. Die Anzahlungen müssen über eine Bank auf ein Sonderkonto eingezahlt werden, getrennt vom übrigen Vermögen des Bauträgers, und dürfen nur für den Bau der Wohnungen verwendet werden (Ley 38/1999, erste Zusatzbestimmung).
Das Warnsignal ist ein Bauträger, der eine Anzahlung auf ein normales Konto verlangt, keine Garantieurkunde vorlegt oder noch keine Baugenehmigung hat. Verlangen Sie die Garantie auf Ihren Namen für jeden gezahlten Euro. Bei Wohngebäuden muss der Bauträger außerdem die zehnjährige Versicherung gegen Konstruktionsmängel abschließen (Artikel 19.1.c desselben Gesetzes), lassen Sie sich diese Police daher bei der Übergabe zeigen, zusammen mit der licencia de primera ocupación.
Viele Immobilien an der Costa del Sol werden mit dem Versprechen von Mieteinnahmen verkauft. Bevor Sie damit rechnen, prüfen Sie drei Dinge. Erstens die regionale Erlaubnis. In Andalucía braucht eine Ferienwohnung eine Verantwortungserklärung (declaración responsable) und einen Eintrag im Tourismusregister Andalusiens (Decreto 28/2016, geändert durch Decreto 31/2024). Wohnungen in Gebäuden, deren Satzung touristische Nutzung ausdrücklich verbietet, geschützter Wohnraum und, sofern die Gemeinde es nicht genehmigt, Wohnungen im Status AFO können nicht eingetragen werden, und die Gemeinden können die Zahl der Ferienwohnungen in einem Gebiet begrenzen.
Zweitens die Eigentümergemeinschaft. Seit dem 3. April 2025 (Ley Orgánica 1/2025) erfordert die Aufnahme einer neuen Ferienvermietung in einem Gebäude mit Wohnungseigentum die ausdrückliche Zustimmung von drei Fünfteln der Eigentümer, die zugleich drei Fünftel der Miteigentumsanteile vertreten müssen. Im Allgemeinen erfasst die Reform keine Wohnungen, die schon vor diesem Datum in Betrieb waren.
Drittens die nationale Registriernummer. Das Real Decreto 1312/2024 schuf ein staatliches Registro Único de Arrendamientos, doch der Oberste Gerichtshof hat diese Bestimmungen 2026 aufgehoben (STS 620/2026), weil dem Staat die Zuständigkeit fehlte, sodass das regionale Register maßgeblich ist. Ignorieren Sie die Behauptung, eine Immobilie komme mit einer „nationalen Mietnummer“, und verlangen Sie die regionale Registriernummer und die eingereichte Erklärung.
Das letzte der Fallstricke beim Immobilienkauf in Spanien ist kein Dokument, sondern ein Verhalten. Ein Verkäufer oder Makler, der Sie drängt, heute zu unterschreiben, eine Anzahlung auf ein Privatkonto zu überweisen oder Bargeld zu übergeben, gibt Ihnen einen Grund, innezuhalten. Das spanische Recht begrenzt Barzahlungen: Geschäfte ab 1.000 € dürfen nicht bar bezahlt werden, wenn eine Partei als Unternehmer oder Freiberufler handelt, und die Grenze liegt bei 10.000 € für eine Privatperson, die nachweist, dass sie in Spanien keinen steuerlichen Wohnsitz hat und nicht unternehmerisch handelt. Zahler und Empfänger haften beide, mit einer Geldbuße von 25 % des bar gezahlten Betrags (Ley 11/2021).
Ein niedrigerer Preis in der Urkunde als der tatsächliche, mit dem Rest unter der Hand, lässt Sie ohne Nachweis dessen, was Sie bezahlt haben, wenn Sie später verkaufen, und schafft Steuerrisiken für beide Seiten. Zahlen Sie per nachvollziehbarer Banküberweisung, bewahren Sie jeden Beleg auf und überweisen Sie eine Anzahlung nur auf ein Konto, dessen Inhaber Ihr Anwalt geprüft hat. Schließen Sie die obigen Prüfungen ab, bevor Sie den arras-Vertrag unterschreiben, denn ein Rücktritt nach Zahlung der arras kann Sie die Anzahlung kosten.
Reicht eine nota simple, um Fallstricke beim Immobilienkauf in Spanien zu erkennen?
Nein. Sie zeigt den Eigentümer und die eingetragenen Lasten, aber nicht Baugenehmigungen, Gemeinschaftsschulden, Abweichungen im Kataster oder den Ferienvermietungsstatus. Für jeden dieser Punkte brauchen Sie ein eigenes Dokument.
Wie lange dauern die Prüfungen?
Eine nota simple ist schnell zu bekommen, die Schuldenbescheinigung der Gemeinschaft kann bis zu sieben Kalendertage dauern, und Prüfungen bei der Gemeinde oder durch einen Techniker können länger brauchen. Planen Sie diese Zeit im Vertrag ein, statt überstürzt zu unterschreiben.
Was, wenn ich nach Unterzeichnung der arras ein Warnsignal finde?
Das hängt vom Vertrag ab. Haben Sie arras penitenciales ohne Bedingungen unterschrieben, kann ein Rücktritt Sie die Anzahlung kosten, während ein Vertrag, der von zufriedenstellenden Prüfungen abhängt, Sie schützt. Lassen Sie sich vor der Unterschrift rechtlich beraten, nicht danach.
Die teuersten Probleme beim Immobilienkauf in Spanien findet man, indem man die richtigen Dokumente in der richtigen Reihenfolge liest, und eine rechtliche Prüfung kostet weit weniger, als das Problem später zu beheben. Bei Sánchez Solicitors prüfen wir für ausländische Käufer Grundbuch, Genehmigungen, Gemeinschaftsabrechnungen und Vertrag, in Ihrer Sprache, damit Sie die Fallstricke beim Immobilienkauf in Spanien erkennen, bevor Sie eine Anzahlung leisten.
Kostenlose Beratung zu Ihrem Kauf vereinbaren →