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Die Steuern für Nichtresidenten in Spanien überraschen viele Eigentümer. Wenn Sie weniger als die Hälfte des Jahres hier verbringen, aber eine Wohnung, eine Villa oder ein Grundstück besitzen oder Einkünfte aus spanischer Quelle beziehen, unterliegen Sie fast sicher der Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR). Das bedeutet, dass Sie eine Steuererklärung abgeben müssen, auch wenn Sie die Immobilie nicht vermietet und keinen Euro damit verdient haben. Der Satz hängt vor allem davon ab, wo Sie leben, und die Fristen ändern sich 2026.
Dieser Leitfaden erklärt, wer als Nichtresident gilt, die Sätze von 19 % und 24 %, wie Mieteinnahmen, fiktive Einkünfte und der Verkauf einer Immobilie besteuert werden, welche Formulare gelten (Modelo 210, 211, 213 und 216), die neuen Abgabefenster nach der Orden HAC/623/2026 und wie es mit der Vermögensteuer aussieht. Es sind allgemeine Informationen, keine persönliche Steuerberatung.
Die steuerliche Ansässigkeit in Spanien regelt Artikel 9 des spanischen Einkommensteuergesetzes (Ley 35/2006, IRPF). Sie sind ansässig, wenn Sie sich im Kalenderjahr mehr als 183 Tage in Spanien aufhalten oder wenn der Mittelpunkt Ihrer wirtschaftlichen Tätigkeiten oder Interessen in Spanien liegt. Die Ansässigkeit wird außerdem bis zum Beweis des Gegenteils vermutet, wenn Ihr nicht getrennt lebender Ehegatte und Ihre unterhaltsberechtigten minderjährigen Kinder gewöhnlich hier wohnen. Kurze Abwesenheiten zählen zu den 183 Tagen, es sei denn, Sie weisen Ihre steuerliche Ansässigkeit in einem anderen Land nach.
Wer in Spanien nicht steuerlich ansässig ist, wird unabhängig von der Staatsangehörigkeit nur mit den Einkünften besteuert, die auf spanischem Gebiet erzielt werden: Mieten aus spanischen Immobilien, Gewinne aus deren Verkauf, fiktive Einkünfte aus einer Immobilie, die Sie besitzen, aber nicht vermieten, spanische Dividenden und Zinsen, aus Spanien gezahlte Renten und Ähnliches. Ein in Spanien Ansässiger gibt dagegen die IRPF-Erklärung für sein Welteinkommen ab.
Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Ihrem Land und Spanien kann das Ergebnis ändern, und bei Immobilieneinkünften lässt es Spanien in der Regel besteuern, weil die Immobilie hier liegt. Um ein Abkommen anzuwenden, brauchen Sie meist eine Ansässigkeitsbescheinigung der Steuerbehörde Ihres Landes.
Die spanische Steuerbehörde (AEAT) legt den allgemeinen Satz auf 19 % für Ansässige in der EU, Island und Norwegen und auf 24 % für alle anderen fest, einschließlich des Vereinigten Königreichs seit dem Brexit. Liechtenstein liegt seit Juli 2021 bei 19 %. Innerhalb dieser allgemeinen Regel haben einzelne Einkünfte einen eigenen Satz: Dividenden und Zinsen werden mit 19 % besteuert, Veräußerungsgewinne aus der Übertragung von Vermögenswerten mit 19 % für alle Nichtresidenten.
Renten folgen einer progressiven Skala: 8 % bis 12.000 Euro jährlich, 960 Euro zuzüglich 30 % des Betrags zwischen 12.000 und 18.700 Euro und 2.970 Euro zuzüglich 40 % darüber. Viele Abkommen weisen das Besteuerungsrecht für private Renten dem Wohnsitzstaat zu; prüfen Sie Ihres, bevor Sie annehmen, dass Spanien etwas erhebt.
Mieteinnahmen aus einer spanischen Immobilie werden mit 19 % oder 24 % besteuert, und der Unterschied ist größer, als die beiden Sätze vermuten lassen. Ansässige in der EU, Island und Norwegen dürfen Kosten abziehen, die mit der Vermietung zusammenhängen, etwa die lokale Grundsteuer (IBI), das Hausgeld, Versicherung, Reparaturen und Hypothekenzinsen, und zahlen 19 % auf den Nettobetrag. Ansässige anderer Länder zahlen 24 % auf die Bruttomiete ohne Abzüge. Bei 10.000 Euro Miete und 3.000 Euro abziehbaren Kosten sind das 1.330 Euro gegenüber 2.400 Euro.
Ein in Spanien Ansässiger erhält mehr: Er kann zusätzlich eine Minderung auf die Nettomieteinnahmen beantragen, ein Nichtresident nicht. Die Europäische Kommission drängt Spanien seit Jahren wegen dieses Unterschieds und schickte am 4. Juni 2026 ein ergänzendes Aufforderungsschreiben. Spanien hat die Regeln nicht geändert, Sie erklären also nach den geltenden. Bewahren Sie in jedem Fall Rechnungen und Zahlungsnachweise auf.
Die Abgabefenster haben sich 2026 geändert. Wenn Sie Ihre Vermietungen in einer Jahreserklärung bündeln, waren die Einkünfte für 2025 vom 1. bis 20. Januar 2026 abzugeben, die für 2026 sind es vom 1. bis 20. April 2027. Wenn Sie jede Vermietung einzeln erklären, folgen die bis September 2026 angefallenen Einkünfte noch dem Quartalsrhythmus (die ersten 20 Tage des Folgemonats, also 1. bis 20. Oktober für Juli bis September), und die ab Oktober 2026 angefallenen werden vom 1. bis 20. April 2027 erklärt.
Ein Zweitwohnsitz in Spanien, der leer steht oder den Sie selbst nutzen, löst trotzdem eine jährliche Steuer aus. Das Gesetz behandelt Sie so, als erzielten Sie ein fiktives Einkommen in Höhe von 2 % des Katasterwerts der Immobilie, oder 1,1 %, wenn der Katasterwert in den letzten zehn Jahren überprüft wurde, und besteuert diesen Betrag mit 19 % oder 24 %. Bei einem Katasterwert von 100.000 Euro beträgt die Steuer bei 2 % 380 Euro für Ansässige der EU und 480 Euro für Ansässige außerhalb der EU, bei 1,1 % sind es 209 oder 264 Euro. Besitzen Sie die Immobilie nur einen Teil des Jahres, zahlen Sie anteilig.
Nach der neuen Regel sind die fiktiven Einkünfte für 2025 weiterhin zwischen dem 1. Januar und dem 31. Dezember 2026 zu erklären, mit Lastschrift bis zum 23. Dezember. Für die Einkünfte 2026 verschiebt sich das Fenster auf den 1. April bis 31. Dezember 2027. Die Europäische Kommission hat auch diese Steuer beanstandet, weil in Spanien Ansässige für ihre Hauptwohnung befreit sind und Nichtresidenten nichts Vergleichbares haben, und schickte Spanien am 29. April 2026 eine begründete Stellungnahme. Die Regel gilt vorerst weiter.
Verkauft ein Nichtresident eine Immobilie in Spanien, muss der Käufer 3 % des Preises einbehalten und mit dem Modelo 211 innerhalb eines Monats nach der Übertragung an die Steuerbehörde abführen. Diese Einbehaltung ist nur eine Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers, nicht die Endabrechnung. Bei einem Verkauf für 300.000 Euro zahlt der Käufer 9.000 Euro an die AEAT, und der Verkäufer erhält 291.000 Euro bei der Beurkundung.
Der Verkäufer reicht danach das Modelo 210 ein, um den Veräußerungsgewinn zu erklären, der mit 19 % besteuert wird, und rechnet die bereits abgeführte Einbehaltung an. Die Frist beträgt drei Monate, gerechnet ab dem Ende des Monats, den der Käufer für die Abführung der Einbehaltung hat. Ist die geschuldete Steuer niedriger als die einbehaltenen 3 % oder ergab der Verkauf einen Verlust, fordert der Verkäufer die Differenz in derselben Erklärung zurück. Erstattungen können dauern, reichen Sie also zügig ein und bewahren Sie den Beleg des Modelo 211 auf, den der Käufer Ihnen aushändigen muss.
Das Modelo 210 ist die Haupterklärung für Nichtresidenten ohne Betriebsstätte in Spanien. Es umfasst Mieteinnahmen, fiktive Einkünfte, Gewinne aus Immobilienverkäufen und Einkünfte, die nicht vollständig durch Einbehaltung besteuert wurden. Das Modelo 211 ist die Einbehaltung des Käufers beim Immobilienkauf, das Modelo 213 eine Sonderabgabe auf spanische Immobilien in der Hand nicht ansässiger Rechtsträger, und das Modelo 216 nutzen Zahlende, um Einbehaltungen auf an Nichtresidenten gezahlte Einkünfte zu melden.
Die Fristen laut AEAT lauten: Immobiliengewinne innerhalb von drei Monaten nach dem Monat Frist ab der Übertragung; fiktive Einkünfte bis zum 31. Dezember des Folgejahres, wobei sich der Beginn des Fensters ab dem Steuerjahr 2026 vom 1. Januar auf den 1. April verschiebt; und Vermietungen wie oben beschrieben. Übrige Einkünfte, die per Formular erklärt werden, sind in den ersten 20 Tagen von April, Juli, Oktober und Januar für das vorangegangene Quartal einzureichen. Eine Erklärung ohne zu zahlende Steuer wird vom 1. bis 20. Januar des Jahres nach dem Steuerjahr abgegeben.
Verspätete Abgabe führt zu Zuschlägen und Zinsen, und die Steuerbehörde kann die letzten vier Jahre prüfen. Haben Sie Jahre versäumt, ist es meist günstiger, sie selbst nachzuholen, als auf ein Schreiben zu warten.
Nichtresidenten unterliegen der Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio) nur mit den in Spanien belegenen Vermögenswerten und Rechten, in der Praxis also Immobilien, spanischen Bankguthaben und ähnlichen Beständen. Sie wird mit dem Modelo 714 erklärt. Es gilt ein staatlicher Freibetrag von 700.000 Euro, regionale Regeln können die Steuer verringern oder entfallen lassen, und eine gesonderte Solidaritätssteuer auf große Vermögen greift ab 3 Millionen Euro Nettovermögen. Ob Sie etwas schulden, hängt vom Wert Ihrer spanischen Vermögenswerte und von der Region ab, in der sie liegen.
Halten Sie die Immobilie über eine Gesellschaft, ändern sich die Regeln erneut, und ein nicht ansässiger Rechtsträger kann der Sonderabgabe unterliegen, die mit dem Modelo 213 erklärt wird. Prüfen Sie die Struktur, bevor Sie annehmen, dass die Gesellschaft Steuern spart.
Muss ich eine Erklärung abgeben, wenn ich meine spanische Immobilie nie vermiete?
Ja. Eine Immobilie, die Sie besitzen und nicht vermieten, löst fiktive Einkünfte aus, die Sie jedes Jahr mit dem Modelo 210 erklären, auch wenn Sie nichts damit verdienen.
Bedeutet ein Doppelbesteuerungsabkommen, dass ich in Spanien nichts zahle?
Nicht bei Immobilien. Abkommen erlauben Spanien in der Regel, Einkünfte aus hier gelegenen Immobilien zu besteuern, und Ihr Wohnsitzstaat gewährt Ihnen dann eine Anrechnung oder Freistellung. Sie erklären trotzdem in Spanien.
Was, wenn ich zu spät abgegeben oder ein Jahr versäumt habe?
Verspätete Abgabe führt zu Zuschlägen und Zinsen, und die Steuerbehörde kann die letzten vier Jahre prüfen. Eine freiwillige Abgabe, bevor Sie ein Schreiben erhalten, ist meist günstiger.
Teuer sind die Fehler, die man erst spät bemerkt: die Erklärung der fiktiven Einkünfte zu versäumen, 24 % zu zahlen, obwohl wegen EU-Ansässigkeit oder Abkommen 19 % gelten, oder zu verkaufen, ohne die 3-%-Einbehaltung abzustimmen. Bei Sánchez Solicitors bereiten wir die Erklärungen für Eigentümer und Investoren im Ausland vor und reichen sie ein, prüfen, welcher Satz und welche Abzüge für Sie gelten, und halten Ihre Pflichten aktuell, damit Ihre Steuern für Nichtresidenten in Spanien korrekt und fristgerecht sind.
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