Har du en juridisk fråga? Vi svarar inom mindre än 48 timmar
Har du en juridisk fråga? Vi svarar inom mindre än 48 timmar
Att köpa fastighet i Spanien som utlänning är enkelt i grunden — det finns ingen begränsning för utländskt ägande, vare sig du är EU-medborgare eller inte — men processen har flera specifikt spanska steg som ofta överraskar internationella köpare: ett privat handpenningsavtal med verkliga ekonomiska konsekvenser, ett offentligt register som måste kontrolleras innan du skriver under något, och en skattenota som skiljer sig åt beroende på om bostaden är nyproduktion eller begagnad.
Den här checklistan går igenom processen i ordning, från ditt första dokument (NIE) till det ögonblick fastigheten registreras i ditt namn, inklusive 2026 års skattesatser i Andalusien och vad ett fastighetsköp faktiskt ger — och inte ger — en person som inte är bosatt i Spanien.
Ett vanligt köp i Andalusien tar sex till tolv veckor för en enkel begagnad bostad, längre vid bolån, arv eller nyproduktion på ritning. Ordningen spelar roll:
NIE (Número de Identificación de Extranjero) krävs för varje skattemässigt, notariellt och registermässigt steg när du köper fastighet i Spanien — du kan varken skriva under en köpehandling, betala skatt eller öppna vissa bankkonton utan det. Det ansöks med blankett EX-15 och avgiftsblankett model 790 (kod 012), antingen i Spanien, på ett spanskt konsulat i ditt hemland, eller via ett juridiskt ombud med fullmakt. Handläggningstiderna varierar kraftigt beroende på provins och säsong, så ansök så tidigt som möjligt — helst innan du börjar titta på bostäder på allvar.
Det här är steget som oftast hoppas över eller görs för snabbt av köpare som sköter processen själva, och det är precis där allvarliga problem uppstår. Innan några pengar utöver en liten reservation byter ägare bör din advokat bekräfta:
När due diligence är klar skriver köpare och säljare vanligtvis under ett privat arras-avtal redan innan de går till notarien — och det är juridiskt bindande, ingen formalitet. Vid arras penitenciales (den vanligaste formen) kan endera parten dra sig ur: köparen förlorar handpenningen, eller säljaren måste betala tillbaka det dubbla beloppet. Vid arras confirmatorias eller penales innebär tillbakadragande dessutom ytterligare skadestånd. Avtalet bör fastställa priset, datumet för köpehandlingen, vad som händer om lånet nekas, och vem som betalar vilka kostnader — att granska det innan underskrift är en av de mest värdefulla insatser en advokat gör i hela processen.
Räkna med ytterligare 10-13 % utöver köpeskillingen för skatter och tillhörande kostnader. Själva skatten beror på om bostaden är begagnad eller nyproducerad:
Om du köper av en säljare som inte är bosatt i Spanien är du som köpare juridiskt skyldig att hålla inne 3 % av priset och betala in det direkt till skattemyndigheten via model 211, inom en månad från köpehandlingen — detta skyddar dig mot säljarens odeklarerade reavinst, och missar du det kan du själv bli personligt ansvarig för beloppet.
Utöver 3 %-innehållandet ovan tar affärer med en säljare som inte är bosatt i Spanien ofta längre tid, eftersom säljarens egna skatteskyldigheter (reavinst, och ibland plusvalía municipal) måste samordnas med försäljningen. Det är klokt att bekräfta säljarens skattemässiga hemvist tidigt i due diligence-processen, eftersom det förändrar både pappersarbetet och tidsplanen — liksom hur själva arras-avtalet bör formuleras.
Nej — och det är ett av de vanligaste missförstånden bland utländska köpare. Programmet för uppehållstillstånd genom investering ("Golden Visa") avskaffades den 3 april 2025 genom Organisk Lag 1/2025; att köpa en fastighet, oavsett pris, ger inte längre rätt till uppehållstillstånd. De som redan hade en Golden Visa före det datumet behåller sin status enligt övergångsbestämmelser, men inga nya ansökningar tas emot. Om uppehållstillstånd är en del av din plan måste det ordnas på ett annat sätt — icke-lukrativt visum, arbetstillstånd eller en helt annan väg, oberoende av fastighetsköpet.
Du har kanske också sett rubriker om en föreslagen skatt på 100 % på fastighetsköp av köpare utanför EU som inte är bosatta i Spanien. I dagsläget är detta ett politiskt förslag under offentlig debatt — det har inte antagits av Kongressen och är inte del av gällande lag. Vi följer frågan noga och uppdaterar den här guiden direkt om något förändras, men det finns ingen anledning att skjuta upp ett köp på grund av en åtgärd som ännu inte existerar.
Kan en medborgare utanför EU köpa fastighet i Spanien?
Ja. Spanien har inga nationalitetsbaserade begränsningar för köp av bostadsfastighet — processen är densamma för köpare från EU och utanför EU, förutom de specifika regler som gäller när säljaren (inte köparen) inte är bosatt i Spanien.
Behöver jag ett spanskt bankkonto?
I praktiken, ja — för handpenningen, slutbetalningen, och för att senare koppla autogiro för IBI, samfällighetsavgifter och räkningar. Att öppna ett är oftast möjligt med ditt NIE och pass, och kan ofta ordnas innan du reser.
Vad händer om arras-avtalet faller om mitt lån nekas?
Det är precis därför finansieringsvillkoret i arras-avtalet är så viktigt — rätt formulerat låter det dig få tillbaka handpenningen om finansieringen verkligen faller på grund av omständigheter utanför din kontroll, istället för att du förlorar den enligt de vanliga villkoren för tillbakadragande.
Att köpa fastighet i Spanien är säkert och väl skyddat i lag — risken kommer nästan alltid från ett steg som hoppats över, inte från själva systemet. Hos Sánchez Solicitors hanterar vi hela processen för utländska köpare på Costa del Sol: NIE-ansökan, due diligence i Fastighetsregistret, granskning av arras-avtalet, representation hos notarien och registrering — så att inget skrivs under utan att först ha kontrollerats.
Begär en kostnadsfri granskning av ditt köp →
