Heeft u een juridische vraag? Wij reageren binnen 48 uur.
Heeft u een juridische vraag? Wij reageren binnen 48 uur.
Een woning kopen in Spanje als buitenlander is in principe eenvoudig — er is geen beperking op buitenlands eigendom, EU of niet-EU — maar het proces kent verschillende Spaanse stappen die internationale kopers vaak overvallen: een particulier aanbetalingscontract met echte financiële gevolgen, een openbaar register dat gecontroleerd moet worden vóór je iets tekent, en een belastingaanslag die verschilt naargelang het om nieuwbouw of bestaande bouw gaat.
Deze checklist doorloopt het proces in volgorde, van je eerste document (het NIE) tot het moment waarop de woning op jouw naam wordt ingeschreven, inclusief de belastingtarieven van 2026 in Andalusië en wat het kopen van een woning wel — en niet — oplevert voor een niet-ingezetene.
Een gangbare aankoop in Andalusië duurt zes tot twaalf weken voor een eenvoudige bestaande woning, langer bij hypotheek, erfenis of nieuwbouw op plan. De volgorde is belangrijk:
Het NIE (Número de Identificación de Extranjero) is verplicht voor elke fiscale, notariële en registerstap bij het kopen van een woning in Spanje — je kunt geen akte tekenen, belasting betalen of bepaalde bankrekeningen openen zonder dit nummer. Je vraagt het aan met formulier EX-15 en model 790 (code 012), in Spanje, bij een Spaans consulaat in je eigen land, of via een juridisch vertegenwoordiger met volmacht. De doorlooptijd verschilt sterk per provincie en seizoen — vraag het daarom zo vroeg mogelijk aan, idealiter vóór je serieus woningen gaat bezichtigen.
Dit is de stap die kopers die het proces zelf regelen het vaakst overslaan of te snel doorlopen, en precies waar serieuze problemen ontstaan. Vóórdat er meer geld dan een kleine reservering van eigenaar wisselt, zou je advocaat het volgende moeten bevestigen:
Zodra de due diligence rond is, tekenen koper en verkoper meestal een particulier arras-contract nog vóór ze bij de notaris komen — en dit is juridisch bindend, geen formaliteit. Bij arras penitenciales (de meest gebruikelijke vorm) kan elke partij terugtrekken: de koper verliest de aanbetaling, of de verkoper moet het dubbele terugbetalen. Bij arras confirmatorias of penales brengt terugtrekken een extra schadevergoeding met zich mee. Het contract moet de prijs, de datum van de akte, wat er gebeurt als een hypotheek wordt geweigerd, en wie welke kosten draagt vastleggen — dit laten controleren vóór ondertekening is een van de waardevolste dingen die een advocaat in het hele proces doet.
Reken 10-13% extra bovenop de aankoopprijs voor belastingen en bijkomende kosten. De belasting zelf hangt af van of de woning bestaand of nieuwbouw is:
Koop je van een verkoper die niet-ingezetene is in Spanje, dan ben je als koper wettelijk verplicht 3% van de prijs in te houden en dit rechtstreeks aan de belastingdienst te betalen via model 211, binnen één maand na de akte — dit beschermt je tegen niet-aangegeven meerwaarde van de verkoper, en het overslaan ervan kan jou persoonlijk aansprakelijk maken voor dat bedrag.
Naast de bovengenoemde inhouding van 3% duren transacties met een niet-ingezeten verkoper vaak langer, omdat diens eigen fiscale verplichtingen (meerwaarde, en soms plusvalía municipal) afgestemd moeten worden op de verkoop. Het is verstandig om de fiscale woonplaats van de verkoper al vroeg in de due diligence te bevestigen, want dit verandert zowel het papierwerk als de planning — en ook hoe het arras-contract zelf moet worden opgesteld.
Nee — en dit is een van de meest voorkomende misverstanden onder buitenlandse kopers. De residentie-door-investering regeling (de "Golden Visa") werd op 3 april 2025 afgeschaft onder Organieke Wet 1/2025; het kopen van een woning, tegen welke prijs dan ook, geeft niet langer recht op een verblijfsvergunning. Wie al vóór die datum een Golden Visa had, behoudt de status onder overgangsbepalingen, maar er worden geen nieuwe aanvragen meer geaccepteerd. Als verblijf onderdeel is van je plan, moet dit via een andere weg geregeld worden — een niet-lucratief visum, werkvergunning of een geheel andere route, los van de woningaankoop.
Mogelijk heb je ook koppen gezien over een voorgestelde belasting van 100% op woningaankopen door niet-ingezeten kopers van buiten de EU. Op dit moment is dit een politiek voorstel in publiek debat — het is niet door het parlement aangenomen en maakt geen deel uit van de huidige wetgeving. We volgen dit onderwerp op de voet en werken deze gids meteen bij zodra dat verandert, maar er is geen reden om een aankoop uit te stellen vanwege een maatregel die nog niet bestaat.
Kan een niet-EU-burger een woning kopen in Spanje?
Ja. Spanje kent geen beperking op basis van nationaliteit voor de aankoop van residentieel vastgoed — het proces is hetzelfde voor EU- en niet-EU-kopers, afgezien van de specifieke regels die gelden wanneer de verkoper (niet de koper) niet-ingezetene is.
Heb ik een Spaanse bankrekening nodig?
In de praktijk wel — voor de aanbetaling, de eindbetaling, en om daarna IBI, VvE-kosten en nutsvoorzieningen te automatiseren. Deze openen kan meestal met je NIE en paspoort, en kan vaak al vóór je reis geregeld worden.
Wat gebeurt er als het arras-contract mislukt doordat mijn hypotheek wordt geweigerd?
Precies daarom is de ontbindende voorwaarde voor financiering in het arras-contract zo belangrijk — goed opgesteld, kun je je aanbetaling terugkrijgen als de financiering echt om redenen buiten jouw invloed mislukt, in plaats van deze te verliezen onder de standaard terugtrekvoorwaarden.
Een woning kopen in Spanje is veilig en goed wettelijk beschermd — het risico komt bijna altijd doordat een stap wordt overgeslagen, niet door het systeem zelf. Bij Sánchez Solicitors begeleiden we het volledige proces voor buitenlandse kopers aan de Costa del Sol: NIE-aanvraag, due diligence bij het Eigendomsregister, controle van het arras-contract, vertegenwoordiging bij de notaris en inschrijving — zodat er niets wordt getekend zonder eerst gecontroleerd te zijn.
Vraag een gratis controle van je aankoop aan →
