Купівля Нерухомості в Іспанії 2026: Повний Юридичний Чекліст для Іноземних Покупців

Купівля нерухомості в Іспанії іноземцем є простою за задумом — жодних обмежень на іноземну власність немає, незалежно від громадянства ЄС чи поза ЄС — але процес має кілька суто іспанських етапів, які часто застають міжнародних покупців зненацька: приватний договір завдатку з реальними фінансовими наслідками, публічний реєстр, який потрібно перевірити ще до підписання будь-чого, та податковий рахунок, що відрізняється залежно від того, нова це нерухомість чи вторинна.

Цей чекліст проведе вас через весь процес по порядку — від першого документа (NIE) до моменту, коли нерухомість буде зареєстровано на ваше ім'я, включно з податковими ставками 2026 року в Андалусії та тим, що купівля нерухомості дає — а що не дає — нерезиденту.

Купівля Нерухомості в Іспанії: Юридичний Процес Крок за Кроком

Типова угода в Андалусії триває від шести до дванадцяти тижнів для простої вторинної нерухомості, довше — за наявності іпотеки, спадщини чи покупки на етапі будівництва. Порядок має значення:

• Резервування: невеликий завдаток, який знімає нерухомість з ринку на час перших перевірок. Він завжди повинен визначати умови повернення коштів.
• Due diligence: ваш юрист перевіряє право власності, обтяження та юридичний статус у Реєстрі Нерухомості до будь-якого зобов'язуючого кроку.
• Arras (договір завдатку): приватний договір, зазвичай на 10% від ціни, який є юридично обов'язковим — див. нижче.
• Нотаріальний акт (escritura): підписання перед іспанським нотаріусом, остаточний платіж і передача ключів.
• Реєстрація: акт подається та реєструється в Реєстрі Нерухомості, що робить вашу власність юридично захищеною від третіх осіб.

NIE: Номер, який Потрібен Раніше за Все Інше

NIE (Número de Identificación de Extranjero) обов'язковий для кожного податкового, нотаріального та реєстраційного кроку при купівлі нерухомості в Іспанії — без нього неможливо підписати акт, сплатити податки чи відкрити деякі банківські рахунки. Його оформлюють за формою EX-15 з оплатою за формою model 790 (код 012) — в Іспанії, в іспанському консульстві у вашій країні, або через юридичного представника за довіреністю. Терміни оформлення сильно різняться залежно від провінції та сезону, тому варто подати заявку якомога раніше — в ідеалі ще до того, як ви почнете серйозно оглядати об'єкти.

Due Diligence: що Перевірити, Перш ніж Підписувати Будь-Що

Це етап, який найчастіше пропускають або роблять поспіхом покупці, які ведуть процес самостійно, і саме тут виникають серйозні проблеми. Перш ніж будь-які кошти, окрім невеликого резервування, перейдуть з рук у руки, ваш юрист має підтвердити:

• Право власності та обтяження: nota simple з Реєстру Нерухомості, що підтверджує, що продавець є законним власником, та перелік будь-яких іпотек, арештів чи обтяжень.
• Відповідність кадастру: що зареєстрований опис, межі та забудована площа відповідають реальному стану.
• Актуальність боргів: IBI (місцевий податок на нерухомість) і внески за утримання будинку — несплачені внески за поточний і попередній рік за іспанським законодавством можуть перейти на нового власника.
• Містобудівну законність: що прибудови, басейни чи перебудови виконані з відповідними дозволами — особливо актуально для сільської нерухомості чи старіших об'єктів на узбережжі.
• Статус зайнятості: чи нерухомість вільна, чи має орендарів, і на яких умовах відбудеться передача володіння.

Arras: Договір, який Дивує Багатьох Іноземних Покупців

Після завершення due diligence покупець і продавець зазвичай підписують приватний договір arras ще до візиту до нотаріуса — і він є юридично обов'язковим, а не формальністю. За arras penitenciales (найпоширеніша форма) будь-яка сторона може відмовитися: покупець втрачає завдаток, або продавець повинен повернути його в подвійному розмірі. За arras confirmatorias чи penales відмова тягне за собою додаткову компенсацію. Договір має фіксувати ціну, дату підписання акту, що станеться у разі відмови в іпотеці, та хто які витрати несе — його перевірка перед підписанням є однією з найцінніших дій, які юрист виконує протягом усього процесу.

Податки та Витрати при Купівлі в Андалусії (Ставки 2026)

Закладіть додатково 10-13% понад ціну покупки на податки та супутні витрати. Сам податок залежить від того, вторинна це нерухомість чи нова:

• Вторинна нерухомість: ITP (податок на передачу майна) за загальною ставкою в Андалусії 7%, зниженою до 6% для основного житла вартістю до 150 000 €, та до 3,5% для покупців до 35 років, багатодітних сімей чи покупців з інвалідністю за вищих порогів вартості.
• Нова нерухомість: ПДВ (IVA) 10% плюс AJD (гербовий збір) 1,2% в Андалусії.
• Нотаріальні та реєстраційні витрати: зазвичай 600-900 € і 400-600 € відповідно, залежно від вартості нерухомості.

Якщо ви купуєте у продавця-нерезидента Іспанії, ви як покупець юридично зобов'язані утримати 3% від ціни та сплатити їх безпосередньо до податкової служби за формою model 211 протягом одного місяця після підписання акту — це захищає вас від незадекларованого приросту капіталу продавця, а пропуск цього кроку може зробити вас особисто відповідальним за цю суму.

Купівля у Продавця-Нерезидента: що Змінюється

Окрім згаданого вище утримання 3%, угоди з продавцем-нерезидентом часто тривають довше, оскільки власні податкові зобов'язання продавця (приріст капіталу, а іноді plusvalía municipal) потрібно узгодити з продажем. Варто підтвердити податковий статус резидентства продавця ще на ранньому етапі due diligence, оскільки це змінює як документообіг, так і терміни — а також те, як має бути складено сам договір arras.

Чи Дає Купівля Нерухомості Право на Проживання в Іспанії?

Ні — і це одне з найпоширеніших непорозумінь серед іноземних покупців. Програма резидентства через інвестиції ("Golden Visa") була скасована 3 квітня 2025 року Органічним Законом 1/2025; купівля нерухомості, незалежно від ціни, більше не дає права на дозвіл на проживання. Ті, хто вже мав Golden Visa до цієї дати, зберігають свій статус за перехідними положеннями, але нові заявки більше не приймаються. Якщо проживання є частиною вашого плану, його потрібно оформлювати іншим шляхом — нелюкративна віза, дозвіл на роботу чи інший шлях, повністю незалежний від купівлі нерухомості.

Можливо, ви також бачили заголовки про запропонований 100-відсотковий податок на купівлю нерухомості покупцями-нерезидентами з-поза ЄС. На сьогодні це лише політична пропозиція, яка обговорюється публічно — вона не була ухвалена Конгресом і не є частиною чинного законодавства. Ми уважно стежимо за цим питанням і одразу оновимо цей чекліст, якщо щось зміниться, але немає жодної причини відкладати покупку через захід, якого ще не існує.

Часті Запитання

Чи може громадянин не з ЄС купити нерухомість в Іспанії?
Так. Іспанія не встановлює жодних обмежень за громадянством на купівлю житлової нерухомості — процес однаковий для покупців з ЄС і поза ЄС, за винятком особливих правил, які застосовуються, коли продавець (а не покупець) є нерезидентом.

Чи потрібен мені іспанський банківський рахунок?
На практиці так — для завдатку, остаточного платежу, а згодом для автоматичних платежів за IBI, внесків за утримання будинку та комунальних послуг. Відкрити його зазвичай можливо за допомогою NIE та паспорта, і часто це можна зробити ще до поїздки.

Що станеться, якщо договір arras зірветься через відмову в іпотеці?
Саме тому умова щодо фінансування в договорі arras має таке значення — за правильного формулювання вона дозволяє повернути завдаток, якщо фінансування дійсно зривається з причин поза вашим контролем, замість того щоб втратити його за стандартними умовами відмови.

Наступний Крок: Перевірте свою Покупку, Перш ніж Брати Зобов'язання

Купівля нерухомості в Іспанії безпечна і добре захищена законом — ризик майже завжди виникає через пропущений етап, а не через саму систему. У Sánchez Solicitors ми ведемо весь процес для іноземних покупців на Коста-дель-Соль: подання заявки на NIE, due diligence в Реєстрі Нерухомості, перевірку договору arras, представництво у нотаріуса та реєстрацію — щоб нічого не підписувалося без попередньої перевірки.

Замовити безкоштовну перевірку вашої покупки →