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Acheter une propriété en Espagne en tant qu'étranger est simple sur le principe — il n'existe aucune restriction à la propriété étrangère, ressortissant européen ou non — mais le processus comporte plusieurs étapes propres au système espagnol qui surprennent souvent les acheteurs internationaux : un contrat privé d'arrhes aux conséquences financières bien réelles, un registre public à vérifier avant toute signature, et une facture fiscale qui varie selon qu'il s'agit d'un bien neuf ou d'une revente.
Ce guide reprend le processus dans l'ordre, depuis votre premier document (le NIE) jusqu'à l'inscription du bien à votre nom, avec les taux d'imposition 2026 en Andalousie et ce que l'achat d'une propriété donne — ou ne donne pas — à un non-résident.
Un achat classique en Andalousie prend entre six et douze semaines pour une revente sans complication, davantage en cas de prêt hypothécaire, de succession ou de vente sur plan. L'ordre a son importance :
Le NIE (Número de Identificación de Extranjero) est exigé pour chaque démarche fiscale, notariale ou d'enregistrement liée à l'achat d'une propriété en Espagne — impossible de signer un acte, de payer des impôts ou d'ouvrir certains comptes bancaires sans lui. Il se demande avec le formulaire EX-15 et le modèle 790 (code 012), en Espagne, dans un consulat espagnol de votre pays, ou via un représentant légal muni d'une procuration. Les délais varient fortement selon la province et la période de l'année : mieux vaut le demander le plus tôt possible, idéalement avant de commencer à visiter sérieusement.
C'est l'étape la plus souvent négligée ou bâclée par les acheteurs qui gèrent le processus seuls, et c'est là que naissent les problèmes sérieux. Avant que de l'argent ne change de mains au-delà d'un petit acompte de réservation, votre avocat devrait confirmer :
Une fois la due diligence validée, acheteur et vendeur signent généralement un contrat privé d'arras avant même de se rendre chez le notaire — et il est juridiquement contraignant, pas une simple formalité. Avec les arras penitenciales (les plus courantes), chaque partie peut se rétracter : l'acheteur perd son acompte, ou le vendeur doit le restituer au double. Avec les arras confirmatorias ou penales, la rétractation entraîne une indemnisation supplémentaire. Le contrat doit fixer le prix, la date de signature de l'acte, ce qui se passe en cas de refus de prêt, et la répartition des frais — le faire relire avant signature est l'une des interventions les plus précieuses d'un avocat dans tout le processus.
Prévoyez 10 à 13 % supplémentaires par rapport au prix d'achat pour les impôts et frais annexes. L'impôt lui-même dépend du caractère neuf ou ancien du bien :
Si vous achetez à un vendeur non-résident en Espagne, vous êtes légalement tenu, en tant qu'acheteur, de retenir 3 % du prix et de le verser directement à l'administration fiscale via le modèle 211, dans un délai d'un mois après la signature — cela vous protège contre la plus-value non déclarée du vendeur, et l'omettre peut vous rendre personnellement responsable de ce montant.
Au-delà de la retenue de 3 % mentionnée ci-dessus, les transactions avec un vendeur non-résident prennent souvent plus de temps car ses propres obligations fiscales (plus-value, et parfois plusvalía municipal) doivent être coordonnées avec la vente. Il vaut mieux confirmer le statut de résidence fiscale du vendeur dès le début de la due diligence, car cela change à la fois les formalités et le calendrier — ainsi que la rédaction du contrat d'arras lui-même.
Non — et c'est l'un des malentendus les plus fréquents chez les acheteurs étrangers. Le programme de résidence par investissement (la « Golden Visa ») a été supprimé le 3 avril 2025 par la Loi Organique 1/2025 ; acheter une propriété, quel qu'en soit le prix, ne donne plus droit à un titre de séjour. Les investisseurs qui détenaient déjà une Golden Visa avant cette date conservent leur statut selon des dispositions transitoires, mais aucune nouvelle demande n'est acceptée. Si la résidence fait partie de votre projet, elle doit être obtenue par une autre voie — visa de non-lucratif, autorisation de travail, ou toute autre démarche totalement indépendante de l'achat immobilier.
Vous avez peut-être aussi vu des titres évoquant une éventuelle taxe de 100 % sur les achats immobiliers par des acheteurs extra-communautaires non-résidents. À ce jour, il s'agit d'une proposition politique en débat public — elle n'a pas été adoptée par le Congrès et ne fait pas partie du droit en vigueur. Nous suivons le sujet de près et mettrons ce guide à jour dès qu'il évoluera, mais rien ne justifie de retarder un achat à cause d'une mesure qui n'existe pas encore.
Un ressortissant hors UE peut-il acheter une propriété en Espagne ?
Oui. L'Espagne n'impose aucune restriction liée à la nationalité pour l'achat d'un bien résidentiel — le processus est identique pour les acheteurs communautaires et extra-communautaires, hormis les règles spécifiques qui s'appliquent lorsque le vendeur (et non l'acheteur) est non-résident.
Ai-je besoin d'un compte bancaire espagnol ?
En pratique, oui — pour les arrhes, le paiement final, puis pour domicilier l'IBI, les charges de copropriété et les factures ensuite. L'ouverture est généralement possible avec le NIE et le passeport, et peut souvent se faire avant même votre voyage.
Que se passe-t-il si le contrat d'arras échoue parce que mon prêt est refusé ?
C'est précisément pour cela que la clause de condition suspensive liée au financement compte dans le contrat d'arras — bien rédigée, elle vous permet de récupérer votre acompte si le financement échoue réellement pour des raisons indépendantes de votre volonté, plutôt que de le perdre selon les conditions standard de rétractation.
Acheter une propriété en Espagne est sûr et bien protégé par la loi — le risque vient presque toujours d'une étape sautée, pas du système lui-même. Chez Sánchez Solicitors, nous gérons l'ensemble du processus pour les acheteurs étrangers sur la Costa del Sol : demande de NIE, due diligence au Registre de la Propriété, relecture du contrat d'arras, représentation chez le notaire et inscription — pour que rien ne soit signé sans avoir été vérifié.
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