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Vender una casa en España cuando vives fuera trae una sorpresa que la mayoría de propietarios descubre en la notaría: el comprador no te paga el precio completo. Por ley retiene un 3% y lo ingresa en Hacienda a tu cuenta, y eso es solo el principio. Además tienes que declarar la ganancia, liquidar la plusvalía municipal y reunir una serie de documentos que el abogado del comprador te pedirá antes de firmar.
Esta guía recorre todo el proceso para un vendedor no residente: cómo funciona la retención del 3%, cómo se calcula y tributa la ganancia, cómo presentar el modelo 210 y recuperar lo retenido de más, qué exenciones existen, cómo se aplica la plusvalía municipal y qué tienes que preparar. Refleja la normativa española revisada en noviembre de 2026 y se centra en Andalucía y la Costa del Sol. Es información general, no asesoramiento fiscal sobre tu venta.
Un no residente que vende paga dos impuestos distintos. El primero es el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) por la ganancia patrimonial, a un tipo fijo del 19% para todos los no residentes, vivan o no en la UE. El segundo es el impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, la plusvalía municipal, que cobra el ayuntamiento donde está el inmueble.
Los dos se pagan de forma que la Administración no dependa de un vendedor que ya se ha ido. El comprador retiene un 3% del precio a cuenta del impuesto sobre la renta y, además, pasa a ser el responsable de pagar la plusvalía. En la práctica, tu abogado y el del comprador acuerdan de antemano cuánto se descuenta del precio el día de la firma.
Cuando el vendedor es no residente, el comprador debe retener el 3% del precio pactado e ingresarlo en la Agencia Tributaria con el modelo 211 en el plazo de un mes desde la venta. Se aplica tanto si el comprador es residente como si no, y debe entregarte una copia del modelo. En una venta de 300.000 €, 9.000 € van a Hacienda y tú recibes 291.000 €.
Ese 3% no es el impuesto, sino un pago a cuenta de tu cuota final. Si lo que realmente debes es menos, o si vendiste con pérdidas, reclamas la diferencia. Si es más, pagas el resto. Guarda la copia del modelo 211, porque la necesitarás para deducir ese 3% en tu propia declaración.
La ganancia es la diferencia entre el precio de venta y lo que te costó la vivienda. El valor de adquisición es el precio de tu escritura de compra más los gastos e impuestos que pagaste al comprar (ITP o IVA, notaría, registro) y el coste de las mejoras, pero no las reparaciones ni el mantenimiento. El valor de transmisión es el precio de venta menos los gastos que pagas como vendedor, como la comisión de la inmobiliaria.
Hay dos detalles importantes. Si alquilaste la vivienda, el valor de adquisición se reduce con una amortización mínima del 3% anual sobre la construcción, la hayas deducido o no en tus declaraciones de alquiler. Y los coeficientes de actualización por inflación ya no existen: se suprimieron para las ventas desde el 1 de enero de 2015.
Un ejemplo: compraste en 2015 por 200.000 € y pagaste 20.000 € de impuestos y gastos, así que tu valor de adquisición es de 220.000 €. Vendes en 2026 por 300.000 €, con 12.000 € de comisión de agencia y 3.000 € de plusvalía, así que tu valor de transmisión es de 285.000 €. Tu ganancia es de 65.000 € y el impuesto al 19% es de 12.350 €. El comprador ya retuvo 9.000 €, así que pagas los 3.350 € restantes con el modelo 210.
El vendedor presenta el modelo 210 para declarar la ganancia, deducir la retención del 3% y pagar el resto o pedir la devolución. El plazo es de tres meses contados desde que termina el mes que tiene el comprador para ingresar la retención. Es decir, unos cuatro meses desde la fecha de la venta.
Si el 3% retenido supera el impuesto, o si la venta generó una pérdida, solicitas la devolución en la misma declaración. Las devoluciones pueden tardar meses, así que preséntala pronto y con toda la justificación de los gastos de compra, las mejoras y los gastos de venta. La retención no liquida tu impuesto: si no presentas la declaración y el 3% se quedó corto, Hacienda puede reclamarte el resto con recargos.
Si vives en otro país de la UE o del EEE, puedes excluir la ganancia si la vivienda fue tu vivienda habitual en España y reinviertes todo el importe en una nueva vivienda habitual. Si reinviertes solo una parte, queda exenta la parte proporcional. El comprador sigue reteniendo el 3% y tú sigues presentando el modelo 210, donde aplicas la exención y pides la devolución.
Otras ventajas que muchos dan por hechas no se aplican. La exención para mayores de 65 años que venden su vivienda habitual es solo para residentes en España, y la Dirección General de Tributos confirmó en una consulta de 2025 (V2530-25) que un no residente no puede usarla sin reinvertir. Quedan dos casos especiales: una reducción parcial para inmuebles comprados antes del 31 de diciembre de 1994, limitada a la ganancia generada hasta enero de 2006, y una exención del 50% para inmuebles urbanos comprados entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012.
La plusvalía municipal grava el aumento de valor del suelo durante los años en que fuiste propietario. Desde el Real Decreto-ley 26/2021 se puede calcular de dos formas: un método objetivo, con el valor catastral del suelo y un coeficiente según los años de propiedad, o la ganancia real que reflejan tus escrituras. Pagas por la que resulte más baja y, si no hubo ganancia real, no hay impuesto. Cada ayuntamiento fija su tipo, con un máximo legal del 30%.
Normalmente la paga el vendedor. Cuando el vendedor es una persona física no residente, la ley hace responsable al comprador como sustituto del contribuyente (artículo 106.2 de la Ley de Haciendas Locales), así que el comprador suele retener también ese importe del precio. La declaración debe presentarse en 30 días hábiles desde la venta. Acuerda el cálculo antes de firmar, porque la plusvalía también cuenta como gasto de venta y reduce tu ganancia en el IRNR.
El abogado del comprador te pedirá una serie de documentos, y tenerlos listos evita retrasos al vender una casa en España desde el extranjero:
Si no puedes viajar, puedes firmar mediante un poder otorgado ante notario o consulado español, o ante un notario de tu país con apostilla. Planifica los plazos: el contrato de arras, la firma en la notaría, el modelo 211 del comprador en un mes, la plusvalía en 30 días hábiles y tu modelo 210 en unos cuatro meses.
¿Pago impuestos también en mi país?
Normalmente el convenio de doble imposición permite a España gravar la ganancia porque el inmueble está aquí, y tu país te concede después una deducción o una exención. Igualmente presentas la declaración en España, y debes declarar la venta en tu país según sus normas.
¿Recupero el 3% si vendí con pérdidas?
Sí. Presentas el modelo 210 con la pérdida y pides la devolución de toda la retención. Guarda las escrituras de compra y de venta y la copia del modelo 211.
¿Puedo vender sin viajar a España?
Sí, mediante un poder. Tu abogado puede firmar en la notaría, recibir el dinero y presentar los impuestos por ti.
Los errores caros al vender una casa en España son los que aparecen después de firmar: una devolución que nunca se pidió, una plusvalía calculada por el método equivocado o una ganancia declarada sin tus gastos deducibles. En Sánchez Solicitors gestionamos la venta para propietarios no residentes, en tu idioma, desde los documentos y el poder hasta el modelo 210 y la devolución del 3%.
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