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Las señales de alerta al comprar una casa en España rara vez se ven en una visita. La terraza tiene sol, el agente es amable y el precio parece bueno, mientras que los problemas reales están en registros, expedientes municipales y actas de la comunidad que nadie pidió ver. Una carga en la titularidad, una ampliación hecha sin licencia o unos años de cuotas de comunidad sin pagar pueden convertir una ganga en un quebradero de cabeza legal y económico que pasa a ser tuyo el día que firmas.
Esta guía repasa ocho señales de alerta, desde las cargas y los problemas de titularidad hasta las licencias de obra, los pagos sobre plano, las promesas de alquiler turístico y las peticiones de efectivo, y explica qué documento responde a cada una. Refleja la normativa española comprobada en octubre de 2026 y se centra en Andalucía y la Costa del Sol. Es información general, no asesoramiento jurídico sobre una compra concreta.
Empieza por la nota simple, el breve informe del Registro de la Propiedad que muestra quién es el titular registral y qué cargas pesan sobre la vivienda. Pídela antes de pagar ningún depósito. Se obtiene con rapidez y te cuenta casi todo lo que necesitas saber sobre la titularidad.
Señal de alerta 1: cargas, hipotecas o embargos. Una hipoteca, un embargo judicial o una deuda tributaria inscrita sobre la vivienda no desaparece porque se venda. Si no se cancela, compras la vivienda con la carga todavía encima. Una hipoteca se cancela normalmente en la firma con una parte del precio, y tu abogado debe acordar ese mecanismo por escrito con el banco del vendedor antes de que firmes.
Señal de alerta 2: el vendedor no es el único propietario. Comprueba que quien vende es el titular registral. Los problemas habituales son una herencia nunca inscrita a nombre del heredero, copropietarios que no han aceptado vender y una vivienda familiar vendida por uno solo de los cónyuges. Según el artículo 1320 del Código Civil, disponer de la vivienda habitual de la familia exige el consentimiento de ambos cónyuges, aunque pertenezca solo a uno de ellos. Si el vendedor firma mediante un poder, comprueba que sea válido, reciente y que cubra la venta.
Ampliaciones, terrazas cerradas, piscinas e incluso casas enteras construidas sin licencia son habituales en la Costa del Sol, y es posible que el vendedor no lo sepa. En Andalucía, el plazo general para que la administración ordene el restablecimiento de la legalidad urbanística es de seis años desde la completa terminación de las obras, según la ley del suelo andaluza (LISTA, Ley 7/2021) y su reglamento. La ley prevé excepciones en las que la administración puede actuar en cualquier momento, así que un edificio antiguo no está a salvo automáticamente.
Cuando ese plazo ha pasado, una edificación sin licencia se trata normalmente como «asimilado a fuera de ordenación» (AFO), una situación que limita lo que puedes construir o cambiar. Pide la licencia de obra y la licencia de primera ocupación, compara la descripción registral con lo que ves y encarga a un técnico que mida la vivienda si la superficie parece mayor que la de los papeles. Si la situación no está clara, pregunta por escrito al ayuntamiento y después valora el riesgo en el precio o aléjate.
El Registro de la Propiedad describe la finca jurídica y el Catastro describe lo que la administración tributaria cree que existe. Deberían coincidir, pero a menudo no lo hacen: una superficie distinta, una piscina que falta en uno de los dos, un lindero que se ha movido. La ley del Catastro exige incorporar la certificación catastral descriptiva y gráfica a las escrituras públicas que recogen transmisiones de inmuebles, y el notario pregunta a las partes si coincide con la realidad del inmueble. Una discrepancia que detectas antes de llegar al notario es un problema que puedes resolver antes de firmar. Una que descubres después es tuya.
Para las viviendas cercanas al mar, añade la Ley de Costas (Ley 22/1988). La servidumbre de protección abarca 100 metros tierra adentro desde el límite interior de la ribera del mar y puede ampliarse hasta 200, y en esa franja están prohibidas las nuevas edificaciones destinadas a residencia. En las zonas que ya estaban urbanizadas la franja es, en general, de 20 metros. Pregunta si la parcela está afectada por el dominio público marítimo-terrestre o por un procedimiento de deslinde, y no te fíes de que el agente diga que la casa está «fuera de la zona de costas».
En un edificio o urbanización en régimen de propiedad horizontal, las deudas siguen a la vivienda. Según el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal, el comprador responde con el propio inmueble de las deudas con la comunidad de los anteriores propietarios, hasta el límite de la parte vencida de la anualidad en curso y de los tres años naturales anteriores. El vendedor debe declarar en la escritura que está al corriente de pago, o indicar lo que debe, y debe aportar el certificado de deudas del administrador. Sin él, el notario no puede autorizar la escritura salvo que tú renuncies expresamente a ese requisito. El secretario de la comunidad emite el certificado en siete días naturales, así que pídelo con tiempo.
Pregunta también por las derramas ya acordadas para obras. El texto de la ley se refiere a los gastos generales, así que fija en el contrato quién paga cualquier derrama ya aprobada y pide las últimas actas y cuentas de la comunidad. Solicita además el último recibo del IBI, para confirmar que el impuesto local sobre el inmueble está pagado.
Comprar una vivienda que aún no está construida significa pagar al promotor antes de tener nada en las manos. La ley protege esos pagos anticipados. Desde que se concede la licencia de edificación, el promotor debe garantizar la devolución de tu dinero, más el interés legal, si la obra no empieza o no termina en plazo, mediante un seguro de caución o un aval bancario. Las cantidades anticipadas deben ingresarse a través de una entidad de crédito en una cuenta especial, separada de los demás fondos del promotor, y destinarse solo a la construcción de las viviendas (Ley 38/1999, disposición adicional primera).
La señal de alerta es un promotor que pide un depósito en una cuenta ordinaria, no ofrece ningún documento de garantía o aún no tiene licencia de edificación. Exige la garantía a tu nombre por cada euro que pagues. En los edificios de uso residencial el promotor debe contratar además el seguro decenal contra defectos estructurales (artículo 19.1.c de la misma ley), así que pide ver esa póliza en la entrega, junto con la licencia de primera ocupación.
Muchas propiedades de la Costa del Sol se venden con la promesa de unos ingresos por alquiler. Antes de contar con ellos, comprueba tres cosas. Primero, la licencia autonómica. En Andalucía una vivienda de uso turístico necesita una declaración responsable y su inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía (Decreto 28/2016, modificado por el Decreto 31/2024). No pueden inscribirse las viviendas de edificios cuyos estatutos prohíban expresamente el uso turístico, las viviendas protegidas y, salvo que el ayuntamiento lo autorice, las viviendas en situación de AFO, y los ayuntamientos pueden limitar el número de viviendas turísticas en una zona.
Segundo, la comunidad. Desde el 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025), iniciar un nuevo alquiler turístico en un edificio en propiedad horizontal exige el acuerdo expreso de las tres quintas partes de los propietarios, que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. En general, la reforma no alcanza a los pisos que ya funcionaban antes de esa fecha.
Tercero, el número de registro estatal. El Real Decreto 1312/2024 creó un Registro Único de Arrendamientos estatal, pero el Tribunal Supremo anuló esas disposiciones en 2026 (STS 620/2026) porque el Estado carecía de competencia, así que lo que cuenta es el registro autonómico. Descarta cualquier afirmación de que la vivienda incluye su «número nacional de alquiler» y pide el número de registro autonómico y la declaración que se presentó.
La última de las señales de alerta al comprar una casa en España no es un documento, sino una conducta. Un vendedor o un agente que te empuja a firmar hoy, a pagar un depósito en una cuenta personal o a entregar efectivo te está dando una razón para parar. La ley española limita los pagos en efectivo: las operaciones de 1.000 euros o más no pueden pagarse en efectivo cuando una de las partes actúa como empresario o profesional, y el límite es de 10.000 euros para una persona física que acredite que no tiene domicilio fiscal en España y no actúa como empresario. Pagador y receptor responden ambos, con una multa del 25 % de la cantidad pagada en efectivo (Ley 11/2021).
Un precio en la escritura inferior al real, con la diferencia pagada aparte, te deja sin prueba de lo que pagaste cuando vendas y crea riesgo fiscal para ambas partes. Paga mediante transferencia bancaria trazable, guarda cada recibo y envía un depósito solo a una cuenta cuyo titular haya comprobado tu abogado. Completa las comprobaciones anteriores antes de firmar el contrato de arras, porque desistir después de pagar las arras puede costarte el depósito.
¿Basta una nota simple para detectar las señales de alerta al comprar una casa en España?
No. Muestra el titular y las cargas inscritas, pero no las licencias de obra, las deudas con la comunidad, las discrepancias catastrales ni la situación del alquiler turístico. Cada una de esas cosas necesita su propio documento.
¿Cuánto tardan las comprobaciones?
La nota simple se obtiene con rapidez, mientras que el certificado de deudas de la comunidad puede tardar hasta siete días naturales y las comprobaciones en el ayuntamiento o con un técnico pueden llevar más. Incluye ese tiempo en el contrato en lugar de apresurarte a firmar.
¿Qué pasa si encuentro una señal de alerta después de firmar las arras?
Depende del contrato. Si firmaste arras penitenciales sin condiciones, desistir puede costarte el depósito, mientras que un contrato condicionado a que las comprobaciones sean satisfactorias te protege. Busca asesoramiento jurídico antes de firmarlo, no después.
La mayoría de los problemas caros de una compra en España se detectan leyendo los documentos adecuados en el orden adecuado, y una revisión jurídica cuesta mucho menos que arreglar el problema después. En Sánchez Solicitors revisamos la titularidad, las licencias, las cuentas de la comunidad y el contrato de compradores extranjeros, en tu propio idioma, para que puedas detectar las señales de alerta al comprar una casa en España antes de pagar un depósito.
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