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Comprar vivienda en España como extranjero es sencillo en principio — no existe restricción a la propiedad extranjera, sea comunitario o extracomunitario — pero el proceso tiene varios pasos propios del sistema español que sorprenden a muchos compradores internacionales: un contrato privado de señal con consecuencias económicas reales, un registro público que hay que comprobar antes de firmar nada, y una factura fiscal que varía según si la vivienda es obra nueva o segunda mano.
Esta guía recorre el proceso en orden, desde el primer documento que necesitas (el NIE) hasta el momento en que la vivienda queda inscrita a tu nombre, incluyendo los tipos impositivos de 2026 en Andalucía y qué da —y qué no da— la compra de una vivienda a un no residente.
Una compraventa típica en Andalucía dura entre seis y doce semanas si es una segunda mano sin complicaciones; más si hay hipoteca, herencia de por medio o se trata de obra nueva sobre plano. El orden importa:
El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es obligatorio para cualquier trámite fiscal, notarial o registral al comprar vivienda en España — no puedes firmar una escritura, pagar impuestos ni abrir determinadas cuentas bancarias sin él. Se solicita con el formulario EX-15 y el modelo 790 (código 012), ya sea en España, en un consulado español en tu país, o mediante un representante legal con poder notarial. Los plazos varían mucho según la provincia y la época del año, así que conviene solicitarlo cuanto antes — idealmente antes de empezar a visitar viviendas en serio.
Este es el paso que más se salta o se hace deprisa cuando el comprador gestiona el proceso solo, y es donde nacen los problemas graves. Antes de que se mueva dinero más allá de una pequeña reserva, tu abogado debería confirmar:
Una vez despejada la due diligence, comprador y vendedor suelen firmar un contrato privado de arras antes de pisar la notaría — y es legalmente vinculante, no un mero trámite. En las arras penitenciales (las más habituales), cualquiera de las partes puede desistir: el comprador pierde la señal, o el vendedor debe devolverla duplicada. En las arras confirmatorias o penales, desistir conlleva una indemnización adicional. El contrato debe fijar el precio, la fecha de escrituración, qué ocurre si se deniega la hipoteca, y quién asume cada coste — revisarlo antes de firmar es una de las gestiones de más valor que hace un abogado en todo el proceso.
Reserva un 10-13% adicional sobre el precio de compra para impuestos y gastos asociados. El impuesto en sí depende de si la vivienda es segunda mano u obra nueva:
Si compras a un vendedor no residente en España, estás legalmente obligado como comprador a retener el 3% del precio e ingresarlo directamente a Hacienda mediante el modelo 211, en el plazo de un mes desde la firma — esto te protege frente a la plusvalía no declarada del vendedor, y no hacerlo puede dejarte a ti personalmente responsable de esa cantidad.
Más allá de la retención del 3% anterior, las operaciones con un vendedor no residente suelen alargarse porque sus propias obligaciones fiscales (ganancia patrimonial y, en ocasiones, plusvalía municipal) hay que coordinarlas con la compraventa. Conviene confirmar la residencia fiscal del vendedor desde el principio de la due diligence, porque cambia tanto el papeleo como el calendario — y también cómo debe redactarse el propio contrato de arras.
No — y es uno de los malentendidos más habituales entre compradores extranjeros. El programa de residencia por inversión (la "Golden Visa") quedó abolido el 3 de abril de 2025 con la Ley Orgánica 1/2025; comprar una vivienda, a cualquier precio, ya no da derecho a un permiso de residencia. Quienes ya tenían la Golden Visa antes de esa fecha conservan su estatus por disposición transitoria, pero no se aceptan nuevas solicitudes. Si la residencia forma parte de tu plan, hay que tramitarla por otra vía — visado de no lucrativa, autorización de trabajo u otra completamente independiente de la compra de la vivienda.
Es posible que también hayas visto titulares sobre un posible impuesto del 100% a la compra de vivienda por extracomunitarios no residentes. A día de hoy es una propuesta política en debate público — no ha sido aprobada por el Congreso ni forma parte de la ley vigente. Seguimos el tema de cerca y actualizaremos esta guía en cuanto cambie algo, pero no hay motivo para retrasar una compra por una medida que todavía no existe.
¿Puede un extracomunitario comprar vivienda en España?
Sí. España no impone ninguna restricción por nacionalidad a la compra de vivienda residencial — el proceso es el mismo para compradores comunitarios y extracomunitarios, salvo las normas específicas que se aplican cuando el vendedor (no el comprador) es no residente.
¿Necesito una cuenta bancaria española?
En la práctica, sí — para la señal, el pago final, y para domiciliar después el IBI, la comunidad y los suministros. Abrirla suele ser posible con el NIE y el pasaporte, y a menudo puede gestionarse antes de viajar.
¿Qué pasa si el contrato de arras se cae porque me deniegan la hipoteca?
Por eso importa la cláusula de condición suspensiva por financiación en el contrato de arras — bien redactada, te permite recuperar la señal si la financiación falla realmente por causas ajenas a ti, en lugar de perderla bajo las condiciones estándar de desistimiento.
Comprar vivienda en España es seguro y está bien protegido por ley — el riesgo casi siempre viene de saltarse un paso, no del sistema en sí. En Sánchez Solicitors gestionamos el proceso completo para compradores extranjeros en la Costa del Sol: solicitud del NIE, due diligence en el Registro de la Propiedad, revisión del contrato de arras, representación notarial e inscripción, para que nada se firme sin haber sido comprobado antes.
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