{"id":7578,"date":"2026-11-11T10:00:46","date_gmt":"2026-11-11T09:00:46","guid":{"rendered":"https:\/\/www.sanchezsolicitors.com\/?p=7578"},"modified":"2026-11-11T10:02:55","modified_gmt":"2026-11-11T09:02:55","slug":"vender-una-casa-en-espana-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.sanchezsolicitors.com\/es\/vender-una-casa-en-espana-2026\/","title":{"rendered":"Vender una Casa en Espa\u00f1a 2026: Gu\u00eda Fiscal Esencial para No Residentes"},"content":{"rendered":"\t\t
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Cuando vende un no residente, parte del precio va a Hacienda el mismo d\u00eda de la firma.<\/em><\/figcaption>\n<\/figure>\n\n

Vender una Casa en Espa\u00f1a 2026: Gu\u00eda Fiscal Esencial para No Residentes<\/h1>\n\n

Vender una casa en Espa\u00f1a cuando vives fuera trae una sorpresa que la mayor\u00eda de propietarios descubre en la notar\u00eda: el comprador no te paga el precio completo. Por ley retiene un 3% y lo ingresa en Hacienda a tu cuenta, y eso es solo el principio. Adem\u00e1s tienes que declarar la ganancia, liquidar la plusval\u00eda municipal y reunir una serie de documentos que el abogado del comprador te pedir\u00e1 antes de firmar.<\/p>\n\n

Esta gu\u00eda recorre todo el proceso para un vendedor no residente: c\u00f3mo funciona la retenci\u00f3n del 3%, c\u00f3mo se calcula y tributa la ganancia, c\u00f3mo presentar el modelo 210 y recuperar lo retenido de m\u00e1s, qu\u00e9 exenciones existen, c\u00f3mo se aplica la plusval\u00eda municipal y qu\u00e9 tienes que preparar. Refleja la normativa espa\u00f1ola revisada en noviembre de 2026 y se centra en Andaluc\u00eda y la Costa del Sol. Es informaci\u00f3n general, no asesoramiento fiscal sobre tu venta.<\/p>\n\n

Vender una casa en Espa\u00f1a siendo no residente: los dos impuestos<\/h2>\n\n

Un no residente que vende paga dos impuestos distintos. El primero es el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) por la ganancia patrimonial, a un tipo fijo del 19% para todos los no residentes, vivan o no en la UE. El segundo es el impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, la plusval\u00eda municipal, que cobra el ayuntamiento donde est\u00e1 el inmueble.<\/p>\n\n

Los dos se pagan de forma que la Administraci\u00f3n no dependa de un vendedor que ya se ha ido. El comprador retiene un 3% del precio a cuenta del impuesto sobre la renta y, adem\u00e1s, pasa a ser el responsable de pagar la plusval\u00eda. En la pr\u00e1ctica, tu abogado y el del comprador acuerdan de antemano cu\u00e1nto se descuenta del precio el d\u00eda de la firma.<\/p>\n\n

La retenci\u00f3n del 3%: parte de tu precio va a Hacienda<\/h2>\n\n

Cuando el vendedor es no residente, el comprador debe retener el 3% del precio pactado e ingresarlo en la Agencia Tributaria con el modelo 211 en el plazo de un mes desde la venta. Se aplica tanto si el comprador es residente como si no, y debe entregarte una copia del modelo. En una venta de 300.000 \u20ac, 9.000 \u20ac van a Hacienda y t\u00fa recibes 291.000 \u20ac.<\/p>\n\n

Ese 3% no es el impuesto, sino un pago a cuenta de tu cuota final. Si lo que realmente debes es menos, o si vendiste con p\u00e9rdidas, reclamas la diferencia. Si es m\u00e1s, pagas el resto. Guarda la copia del modelo 211, porque la necesitar\u00e1s para deducir ese 3% en tu propia declaraci\u00f3n.<\/p>\n\n

C\u00f3mo se calcula la ganancia patrimonial<\/h2>\n\n

La ganancia es la diferencia entre el precio de venta y lo que te cost\u00f3 la vivienda. El valor de adquisici\u00f3n es el precio de tu escritura de compra m\u00e1s los gastos e impuestos que pagaste al comprar (ITP o IVA, notar\u00eda, registro) y el coste de las mejoras, pero no las reparaciones ni el mantenimiento. El valor de transmisi\u00f3n es el precio de venta menos los gastos que pagas como vendedor, como la comisi\u00f3n de la inmobiliaria.<\/p>\n\n

Hay dos detalles importantes. Si alquilaste la vivienda, el valor de adquisici\u00f3n se reduce con una amortizaci\u00f3n m\u00ednima del 3% anual sobre la construcci\u00f3n, la hayas deducido o no en tus declaraciones de alquiler. Y los coeficientes de actualizaci\u00f3n por inflaci\u00f3n ya no existen: se suprimieron para las ventas desde el 1 de enero de 2015.<\/p>\n\n

Un ejemplo: compraste en 2015 por 200.000 \u20ac y pagaste 20.000 \u20ac de impuestos y gastos, as\u00ed que tu valor de adquisici\u00f3n es de 220.000 \u20ac. Vendes en 2026 por 300.000 \u20ac, con 12.000 \u20ac de comisi\u00f3n de agencia y 3.000 \u20ac de plusval\u00eda, as\u00ed que tu valor de transmisi\u00f3n es de 285.000 \u20ac. Tu ganancia es de 65.000 \u20ac y el impuesto al 19% es de 12.350 \u20ac. El comprador ya retuvo 9.000 \u20ac, as\u00ed que pagas los 3.350 \u20ac restantes con el modelo 210.<\/p>\n\n

Modelo 210: declarar la ganancia y recuperar la diferencia<\/h2>\n\n

El vendedor presenta el modelo 210 para declarar la ganancia, deducir la retenci\u00f3n del 3% y pagar el resto o pedir la devoluci\u00f3n. El plazo es de tres meses contados desde que termina el mes que tiene el comprador para ingresar la retenci\u00f3n. Es decir, unos cuatro meses desde la fecha de la venta.<\/p>\n\n

Si el 3% retenido supera el impuesto, o si la venta gener\u00f3 una p\u00e9rdida, solicitas la devoluci\u00f3n en la misma declaraci\u00f3n. Las devoluciones pueden tardar meses, as\u00ed que pres\u00e9ntala pronto y con toda la justificaci\u00f3n de los gastos de compra, las mejoras y los gastos de venta. La retenci\u00f3n no liquida tu impuesto: si no presentas la declaraci\u00f3n y el 3% se qued\u00f3 corto, Hacienda puede reclamarte el resto con recargos.<\/p>\n\n

Exenciones: lo que se aplica y lo que no<\/h2>\n\n

Si vives en otro pa\u00eds de la UE o del EEE, puedes excluir la ganancia si la vivienda fue tu vivienda habitual en Espa\u00f1a y reinviertes todo el importe en una nueva vivienda habitual. Si reinviertes solo una parte, queda exenta la parte proporcional. El comprador sigue reteniendo el 3% y t\u00fa sigues presentando el modelo 210, donde aplicas la exenci\u00f3n y pides la devoluci\u00f3n.<\/p>\n\n

Otras ventajas que muchos dan por hechas no se aplican. La exenci\u00f3n para mayores de 65 a\u00f1os que venden su vivienda habitual es solo para residentes en Espa\u00f1a, y la Direcci\u00f3n General de Tributos confirm\u00f3 en una consulta de 2025 (V2530-25) que un no residente no puede usarla sin reinvertir. Quedan dos casos especiales: una reducci\u00f3n parcial para inmuebles comprados antes del 31 de diciembre de 1994, limitada a la ganancia generada hasta enero de 2006, y una exenci\u00f3n del 50% para inmuebles urbanos comprados entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012.<\/p>\n\n

La plusval\u00eda municipal: el impuesto del ayuntamiento<\/h2>\n\n

La plusval\u00eda municipal grava el aumento de valor del suelo durante los a\u00f1os en que fuiste propietario. Desde el Real Decreto-ley 26\/2021 se puede calcular de dos formas: un m\u00e9todo objetivo, con el valor catastral del suelo y un coeficiente seg\u00fan los a\u00f1os de propiedad, o la ganancia real que reflejan tus escrituras. Pagas por la que resulte m\u00e1s baja y, si no hubo ganancia real, no hay impuesto. Cada ayuntamiento fija su tipo, con un m\u00e1ximo legal del 30%.<\/p>\n\n

Normalmente la paga el vendedor. Cuando el vendedor es una persona f\u00edsica no residente, la ley hace responsable al comprador como sustituto del contribuyente (art\u00edculo 106.2 de la Ley de Haciendas Locales), as\u00ed que el comprador suele retener tambi\u00e9n ese importe del precio. La declaraci\u00f3n debe presentarse en 30 d\u00edas h\u00e1biles desde la venta. Acuerda el c\u00e1lculo antes de firmar, porque la plusval\u00eda tambi\u00e9n cuenta como gasto de venta y reduce tu ganancia en el IRNR.<\/p>\n\n

Documentos y pasos antes de firmar<\/h2>\n\n

El abogado del comprador te pedir\u00e1 una serie de documentos, y tenerlos listos evita retrasos al vender una casa en Espa\u00f1a desde el extranjero:<\/p>\n\n